Guía de Venta

Guía de Venta

Algunos factores a tener en cuenta para la venta de nuestra propiedad:

1) Determinar el PRECIO  del inmueble.

Los precios de la vivienda se han modificado tanto en los últimos años que algunas veces puede ser difícil elegir o determinar cuál es el que debemos poner. La cuantía de la venta depende de la oferta y la demanda existente en el entorno de tu inmueble, por eso, una buena forma de saber qué cantidad pedir es analizar cuál es el precio de otras viviendas de tu zona.

El valor de su vivienda será todo lo que un potencial comprador esté dispuesto a pagar por la misma, así que determinar su valor no es una ciencia exacta. Los criterios para determinar el valor de su casa son principalmente: ubicación y vistas, estado de conservación de su vivienda (a reformar,actualizar, para entrar,..), precios de mercado de viviendas comparables a la venta, condiciones del mercado local,…

Asegúrese de que su casa se encuentre en la mejor condición posible, tanto desde el punto de vista del inmueble, como del acondicionamiento y apariencia interna.
Los precios deben ser lo suficientemente reales para animar al comprador a formalizar una intención de compra, y ya sabe que fijar un precio muy elevado puede demorar la venta. Para ello, póngase en el lugar de un potencial comprador que seguramente comparará su casa con otras que se encuentran a la venta de similares características, y cerciórese de que su precio sea competitivo.

Además,  hay dos factores importantes a considerar:

a)cuánto está usted dispuesto a aceptar por su casa y

b) en cuánto tiempo necesita venderla.

El precio de su casa influirá decisivamente en la rapidez con la que se efectúe la venta. Por lo tanto, es importante fijar un precio a su casa basándose en su valor de mercado real. En principio, su Asesor inmobiliario debe presentarle todas las contraofertas, sin tener en cuenta el importe de las mismas, salvo que usted haya fijado un precio mínimo por debajo del cual no se puede negociar. Trate todas las contraofertas seriamente y no se ofenda por contraofertas bajas. Siempre será usted, como propietario, el que tiene la última palabra en cuanto a aceptar o rechazar una contraoferta.

Cuando un potencial comprador realiza una contraoferta es posible que incluya alguna condición; por ejemplo: comprarán su casa en el momento de que la suya sea vendida, compraventa con precio aplazado, etc. Si tiene varias contraofertas, no se limite a analizar el precio, sino que debe valorar las condiciones impuestas para asegurarse de la que resulta más ventajosa.

 

2) Cuánto cuesta VENDER mi casa.

Cuando vendemos nuestra casa, incurrimos en una serie de gastos que hay que tener en cuenta, además:

1. Plusvalía estatal o ganancia patrimonial.

Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia o pérdida patrimonial en la renta, dependiendo de si se obtienen o no beneficios por la operación.

Las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro cuando la vivienda haya permanecido más de un año en poder del contribuyente. De este modo tributarán junto con el dinero de otras inversiones en las rentas del ahorro y sólo se pagarían impuestos en caso de que se obtenga una ganancia patrimonial, es decir, un beneficio por la venta.

De esta forma, si la venta de una vivienda se realiza por un precio inferior al de compra, no habría ganancia patrimonial, y por lo tanto no se pagarían impuestos en el IRPF.
Las ganancias tributarán en función de los siguientes tres tramos en la renta de 2016:

• Ganancias hasta 6.000 euros -> tipo del 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -> tipo del 21%
• Ganancias superiores a los 50.000 euros -> tipo del 23%

¿CUÁLES SON LAS EXENCIONES AL PAGO DE IRPF AL VENDER LA VIVIENDA?

Existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas. Son las siguientes:

a) Reinversión en vivienda habitual:
Se puede eximir el pago en su totalidad si se reinvierte en la compra de otra vivienda. Deben cumplise una serie de requisitos:

  • Que la vivienda vendida sea la habitual.
  • Que las ganancias se destinen a la compra de otra vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar de la forma que hemos descrito anteriormente.
  • Que la compra de la nueva vivienda habitual se realice en un plazo máximo de dos años desde la venta.

b) Mayores de 65 años: En la transmisión cualquier tipo de bien inmueble no sólo la habitual, por parte de personas mayores de 65 años tampoco habrá que pagar impuestos por vender la vivienda, siempre y cuando el dinero obtenido se destine a crear una renta vitalicia asegurada en los seis meses posteriores a la transmisión.

c) Dación en pago: Una dación en pago consiste básicamente en vender tu vivienda al banco por el precio que te queda de hipoteca. De este modo, la entidad financiera se queda con la vivienda y la deuda.  En este caso también se puede presentar una ganancia patrimonial, pues estás realizando una transmisión, pero se aprobó una reforma para que quedaran exentas de tributar en el IRPF. Esto mismo se aplicará a las ejecuciones hipotecarias.

 

2. Plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido popularmente como “plusvalía municipal”, es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos urbanos (los rústicos no) y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (compraventa, herencia, donación…) o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos.

Para determinar el importe de ese “incremento real”, se aplicará sobre el valor del terreno (no el de la construcción) en el momento de la venta un “porcentaje”, cuyos máximos y mínimos fija la Ley, correspondiendo a los Ayuntamientos establecer el porcentaje y tipo final.

Para el cálculo de la plusvalía municipal, el valor del suelo que se toma como referencia es el valor catastral, que puedes comprobar en cualquier recibo de IBI o contribución, y que se actualiza cada año.

¿QUIÉN PAGA LA PLUSVALÍA MUNICIPAL?

El pago de este impuesto siempre se puede negociar quien lo paga, pero la ley marca que los obligados al pago del impuesto de plusvalía municipal son los siguientes sujetos:

  • En caso de compraventa de un solar, piso, casa, garaje u otro bien inmueble urbano: el vendedor.
  • Y el caso adquisición por herencia o donación: el adquiriente.

¿CUANTO SE PAGA DE PLUSVALÍA AL VENDER UN PISO Y CÓMO CALCULARLA?

En los últimos tiempos se viene cuestionado la manera en que se calcula esta tasa, que únicamente toma en consideración el valor catastral del inmueble y el número de años transcurridos entre adquisición y transmisión. Puedes tener una pérdida patrimonial y tener que pagar esta tasa.

En cada localidad se paga un tributo diferente. Con este simulador puedes tener una idea aproximada de cuanto será. Es muy conveniente que lo tengas calculado antes de establecer el precio de venta a tu vivienda.

3. Gastos por cancelación de hipoteca

Si todavía estás pagando el prestamos hipotecario, se tiene que hacer frente a la cancelación económica.

En los préstamos hipotecarios a interés variable, esta comisión está limitada como máximo al 1%, cuando la cancelación del préstamo no es consecuencia de una subrogación a otra entidad.

Por otro lado, además de la cancelación económica, también se debe proceder a la cancelación registral. Esto implica realizar una escritura de cancelación de hipoteca en la notaría, que posteriormente hay que llevar al registro de la propiedad para que elimine esa carga sobre la vivienda. El importe aproximado de esta cancelación registral puede rondar los 1.000 €.

4. Escritura de compra-venta

Se puede negociar, y casi siempre los paga íntegramente el comprador, pero según la ley , los gastos de otorgamiento de escritura pública son de cuenta del vendedor, y los de primera copia y demás posteriores a la venta de cuenta del comprador.

Por gastos de otorgamiento de escritura pública han de entenderse los relativos a la escritura matriz, que es el coste más elevado.

 

5. Gastos de gestoría por cancelación de hipoteca

Este gastos solo se produce en el caso de que para efectuar la venta del inmueble haya que cancelar una hipoteca. El trámite de la cancelación en el registro de la propiedad lo puede realizar el vendedor por su cuenta, con el consiguiente ahorro, o lo puede realizar una gestoría especializada o la propia notaria, las cuales cobrarán por ello.

Pero si el comprador de la vivienda financia la compra con una entidad financiera, será la gestoría de dicha entidad la que se encargue obligatoriamente de realizar este trámite, ya que debe asegurarse de que realmente se borre tu hipoteca para inscribir la nueva.

El coste de este servicio es variable según quien lo realice, y puede rondar entre los 200 y 400 euros.

6. Certificado energético

Desde la entrada en vigor del Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, resulta obligatorio para realizar un contrato  de venta de vivienda disponer del correspondiente certificado de eficiencia energética.

El vendedor está obligado a solicitar el certificado, ya que si se realizara un contrato de compraventa sin el citado certificado el notario no dará el visto bueno. El coste aproximado de realizar el certificado energético suele ser de 100 euros.

7. Certificado de estar al corriente de la comunidad

Necesitarás un certificado de estar al corriente con la comunidad. Suele hacerse de forma gratuita, pero si debes algunas cuotas deberás abonarlas antes de firmar la escritura, ya que este certificado lo solicita el notario.

8. IBI

El recibo de IBI o contribución corresponde pagarlo a quien a 1 de Enero sea propietario del inmueble, es decir, que siempre le toca pagar al vendedor.

9. Gastos de la inmobiliaria

Si vendes tu casa a través de una inmobiliaria tradicional, tendrás que pagar una comisión sobre el precio de venta que puede rondar entre el 3 y el 5%, normalmente.

 michaeltaschesale